Среди причин прекращения договора аренды особое место занимает досрочное расторжение по причине неуплаты аренды, согласно статье 257d Гражданского кодекса Швейцарии. Согласно данной статье, если арендатор задерживает оплату аренды или дополнительных расходов после получения арендуемого имущества, арендодатель может уведомить его письменно о своем намерении расторгнуть договор, если в течение 30 дней не получит платеж по задолженности. Этот срок начинается с момента получения письма арендатором. Если по истечении этого срока арендатор все еще не произвел оплату, несмотря на уведомление, арендодатель может, согласно статье 257d, параграфу 2 Гражданского кодекса, произвести немедленное расторжение договора с уведомлением не менее чем за 30 дней до конца месяца.
Что касается действительности уведомления, направленного арендатору, то оно должно точно указывать сумму задолженности. Арендатор имеет как минимум 30 дней для погашения задолженности. Если арендатор получает уведомление, не соответствующее указанным требованиям, он имеет право оспорить расторжение и таким образом избежать выселения. Поэтому важно, чтобы арендатор знал точную сумму, которую он должен и по которой он был уведомлен.
Досрочное прекращение договора аренды влечет за собой юридические последствия, связанные с нарушениями договора сторонами. Арендатор теряет право на владение арендуемым имуществом и должен вернуть его арендодателю. Согласно постановлению Федерального суда от 8 августа 2014 года, 4A_250/2014, арендатор также теряет возможность обратиться в суд с просьбой о продлении аренды. Статья 271a, параграф 3, буква b Гражданского кодекса запрещает отмену уведомления о расторжении договора, выданного арендодателем в случае просрочки арендатора по статье 257d Гражданского кодекса, и поэтому арендатор не может оспорить расторжение договора.
Что касается финансовых последствий расторжения, арендатор обязан не только погасить задолженность с учетом просроченных процентов согласно статье 104 Гражданского кодекса, но и компенсировать убытки, причиненные арендодателю в результате досрочного расторжения договора. Федеральный суд в постановлении ATF 127 III 548 указал, что арендодатель может, как компенсацию положительного ущерба, требовать оплаты аренды, которую он не смог получить из-за досрочного расторжения договора. Расчет убытков производится на основе арендных платежей, которые должны были быть уплачены в период между досрочным расторжением договора и моментом, когда имущество может быть объективно вновь сдано в аренду, или до окончания срока аренды, предусмотренного договором.
Судебная практика подтверждает, что досрочное прекращение договора в рамках статьи 257d Гражданского кодекса является результатом вины арендатора, и последний обязан компенсировать возникающие убытки. Бремя доказывания ложится на арендодателя, который должен доказать, что, несмотря на все усилия, имущество не смогло быть вновь сдано в аренду.
В заключение, досрочное прекращение аренды согласно статье 257d, параграф 2 Гражданского кодекса не влечет за собой одинаковых обязательств для сторон. Арендатор, выселенный в результате досрочного расторжения договора, может быть обязан продолжать платить аренду или дополнительные расходы, несмотря на то, что он больше не находится в пользовании арендуемым имуществом.
Если вам нужны дополнительные юридические консультации по этому вопросу, вы можете обратиться в Юридическую консультацию Валентина. Мы будем рады приветствовать вас в нашем офисе для консультации или предоставить услуги онлайн.