Bail à loyer : un défaut dans votre logement ?

Qu’il s’agisse d’un disfonctionnement du chauffage, de moisissures au plafond ou d’un défaut d’eau chaude, ce sont des défauts de votre logement. Selon leur ampleur et leur importance, ils sont imputables ou non à votre bailleur.

Le défaut dans le cadre du bail à loyer est régi aux articles 259ss du Code des obligations (CO).

En premier lieu, il convient de relever que, lors de l’état des lieux d’entrée, les défauts présents doivent être éliminés par le bailleur. S’il s’agit d’un défaut que vous constatez lors de l’état des lieux d’entrée ou avant, quelle que soit sa nature, le défaut doit être éliminé par le bailleur. Il convient ainsi de le signaler avant d’accepter la chose.

Ensuite, s’il s’agit d’un défaut qui apparait pendant le bail, trois situations peuvent se présenter :

1. Si vous ou un tiers pour lequel vous êtes responsable causez un défaut, il ne pourra pas être demandé au bailleur de réparer le défaut (art. 259a CO a contrario). En effet, vous avez un devoir d’user de la chose louée avec soin (art. 257f CO).

   
   

2. Aux termes de l’art. 259 CO, vous ne pourrez pas non plus exiger au bailleur d’intervenir lorsqu’il s’agit de « menus travaux ». Selon la doctrine, de menus travaux correspondent à des remplacements ou réparations que l’on peut attendre qu’un locataire puisse faire seul, c’est-à-dire sans connaissances techniques spécifiques, et sans dépense excessive, à l’image d’une ampoule à remplacer.

   
   

3. Lorsque le défaut en cause n’est pas imputable au locataire et qu’il ne s’agit pas d’un défaut nécessitant de menus travaux, le locataire dispose de plusieurs moyens d’actions auprès de son bailleur, tenu d’y remédier, qui sont les suivants :

• Remise en état de la chose (art. 259b et 259c CO cum art. 259a CO)

  
  

Le bailleur a une obligation de remettre la chose en état dès qu’il a la connaissance du défaut. De votre côté, vous avez cependant l’obligation d’informer votre bailleur sans délai (art. 257g CO) au risque de vous voir imputer une part de responsabilité. Par la suite, le bailleur a l’obligation d’agir dans un délai convenable. Selon la jurisprudence, le délai convenable se détermine selon les circonstances du cas d’espèce, la notion est indéterminée. Cependant, plus le défaut est grave, plus le bailleur doit y remédier rapidement.

Les réparations doivent être efficaces afin que le défaut ne se répète pas de manière prévisible.

• Réduction proportionnelle du loyer (art. 259d CO cum art. 259a CO)

  
  

La réduction proportionnelle du loyer permet de palier au dommage subi suite au défaut et/ou à des travaux. Ainsi, tant que les travaux durent ou que le défaut n’a pas été réparé, il est possible de requérir une réduction proportionnelle du loyer.

Pour ce faire, selon la jurisprudence, l’usage doit « être notablement amoindri » (5% au moins de la chose louée est affectée, ou le défaut mineur se prolonge sur une longue période). Un défaut purement esthétique pourrait restreindre l’usage de la chose louée. L’usure ne constitue en principe pas un défaut en tant que telle à moins qu’elle n’atteigne un certain degré.

Il est à noter que la demande en réduction de loyer peut être demandée à titre rétroactif, respectivement dès que le bailleur a eu connaissance du défaut. Nous vous invitons à cet égard à signaler le défaut aussitôt que possible et par écrit, à des fins probatoires.

C’est un moyen de pression efficace pour faire réagir le bailleur.

• Consignation du loyer (art. 259g CO)

  
  

Un autre moyen d’action vous permettant de faire pression sur votre bailleur pour obtenir la réparation du défaut est la consignation du loyer (art. 259g CO). La consignation du loyer consiste à déposer le montant dû pour le loyer auprès de l’office désigné par le canton (soit la BCV pour le canton de Vaud) de sorte que le bailleur ne puisse pas résilier le bail pour défaut de paiement. Les loyers consignés sont réputés payés. Pour ce faire, une procédure spécifique doit être respectée. Dans un premier temps, il convient de porter à la connaissance du bailleur le défaut et de lui impartir un délai raisonnable pour y remédier ; il est impératif de prévenir le bailleur par écrit de votre intention de consigner le loyer. Il sied de mettre en évidence que si le locataire ne fait pas valoir ses prétentions auprès de l’autorité de conciliation des baux dans les 30 jours qui suivent l’échéance du premier loyer consigné, le loyer est libéré et restitué au bailleur (art. 259h CO). La procédure est alors vaine et doit être entreprise à nouveau.

Tout comme la réduction proportionnelle du loyer, la consignation du loyer constitue un moyen de pression efficace pour faire réagir le bailleur.

• Dommages-intérêts (art. 259e CO cum art. 259a CO)

  
  

En cas de défaut, le locataire est en droit de demander des dommages-intérêts. Dans le cas où l’ensemble des conditions de la responsabilité sont remplis des dommages-intérêts peuvent être réclamés. Le dommage constitue une diminution involontaire de la fortune nette. Par exemple, il peut s’agir de mobilier abîmé suite à une inondation, de frais de logements supplémentaires, de frais de repas pris à l’extérieur en raison d’une cuisine hors d’usage, de perte du chiffre d’affaires due à l’interruption forcée de l’activité commerciale, etc.

Enfin il convient de noter qu’il est préférable de faire parvenir l’annonce du défaut au bailleur par pli recommandé pour plusieurs raisons. C’est un moyen de preuve indispensable pour vous dégager de toutes responsabilités liées à l’aggravation du défaut. De plus, cela permet de prouver le moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et partant, de déterminer éventuellement si le bailleur a agi ou non dans un délai convenable. Enfin, la forme écrite étant requise pour l’annonce de la consignation du loyer au bailleur, vous pourriez directement mentionner cette action future dans le courrier.

En cas de circonstances particulièrement graves, l’apparition d’un défaut de la chose louée peut vous permettre également de vous départir de votre contrat de bail immédiatement.

Si votre logement est affecté par un défaut et que vous souhaitez obtenir de plus amples renseignements ou si vous avez besoin de notre appui, n’hésitez pas à prendre contact avec la Consultation juridique du Valentin (021 351 30 00 ou www.cjdv.ch) afin que nous puissions vous accompagner dans vos démarches et faire valoir vos droits.

Autrice : Léonie Fattorini